A Receita Federal acabou de dar um passo ousado para modernizar o controle do mercado imobiliário no Brasil: o Cadastro Imobiliário CPF, que atribui um número de identificação exclusivo a cada imóvel. Regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, o novo cadastro entra em vigor em 25 de novembro de 2025 e está conectado ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e ao Sistema Nacional de Informações Territoriais (Sinter). O objetivo principal é tornar o acompanhamento dos contratos de aluguel mais transparente e dificultar a prática de aluguéis “por fora”.
Como funciona o CIB e a integração com o Sinter
O CIB funciona como um repositório nacional que reúne dados de compras, vendas, transferências e locações de imóveis. A novidade agora é que esses registros vão se comunicar em tempo quase real com o Sinter, plataforma já gerida pela Receita Federal desde 2022. Cartórios de registro de imóveis e prefeituras passarão a enviar automaticamente as informações de cada operação para o Sinter, que as consolida em um banco de dados único.
Essa integração permite que o Cadastro Imobiliário CPF sirva como chave de busca para cruzar informações entre diferentes esferas governamentais – federal, estadual e municipal. Assim, uma escritura registrada no cartório aparece imediatamente no cadastro da prefeitura, e vice‑versa. A consequência prática é a eliminação de gargalos de comunicação que, até então, favoreciam a ocultação de transações.
O cronograma de implantação segue três fases: em 2025 a Receita publica a regulamentação; em 2026 o sistema começa a operar nas capitais dos estados; e, em 2027, a expansão cobre os demais municípios. Essa abordagem gradual busca garantir que todas as unidades federativas tenham infraestrutura e treinamento adequados antes da migração total.
Impactos nos aluguéis, nos contribuintes e na arrecadação de impostos
O ponto de maior repercussão é a obrigatoriedade de comunicar automaticamente os contratos de aluguel ao Sinter assim que forem registrados em cartório. Essa informação será vinculada ao CPF do imóvel e comparada às declarações de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) e de Pessoa Jurídica (IRPJ). Para os locadores, isso significa que o pagamento de aluguéis via PIX, transferências bancárias ou até mesmo por meio de contas de terceiros deixará de ser um caminho fácil para fugir da tributação.
Especialistas como Vinícius Pimenta Seixas explicam que, embora as alíquotas de IPTU e outros tributos não mudem, a base de cálculo pode ser revista para refletir valores de mercado mais precisos. “Quando a Receita tem acesso ao preço real de locação, ela pode ajustar o valor venal do imóvel, o que, em alguns municípios, eleva a cobrança do IPTU”, afirma o consultor tributário.
Por outro lado, advogados do ramo imobiliário, como Ana Taques, apontam que a eficácia da medida depende da adesão dos proprietários ao registro formal dos contratos. “Muitos aluguéis são feitos através de acordos privados que nunca chegam ao cartório. Enquanto isso continuar, a Receita terá um campo de visão limitado”, alerta. Ela ainda menciona que a norma ainda permite contratos privados, o que pode manter um “bolso” de informalidade.
Além da questão tributária, o cadastro traz benefícios para os inquilinos. O acesso a um histórico completo de transações de um imóvel facilita a verificação de possíveis pendências ou irregularidades, reforçando a segurança jurídica nas negociações.
Do ponto de vista da arrecadação, a expectativa é que a Receita Federal consiga reduzir a evasão fiscal associada ao setor imobiliário. Dados mais consistentes e cruzados entre cartórios e prefeituras tornam mais difícil a prática de “contratos gaveta” ou de pagamentos não declarados. Isso pode gerar um aumento da receita tributária, ainda que de forma gradual e dependendo da efetiva regularização dos contratos.
O debate entre os especialistas segue aberto: alguns veem a medida como um caminho para uma tributação mais justa, enquanto outros temem que a nova base de cálculo possa onerar mais proprietários, sobretudo em municípios que ainda utilizam critérios desatualizados para avaliação de imóveis. De qualquer forma, a implantação do Cadastro Imobiliário CPF marca um marco na digitalização e centralização de dados do mercado imobiliário brasileiro, trazendo novas ferramentas de controle e transparência para todos os atores envolvidos.
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